2019年5月28日 星期二

車位自用及投資


最近見到香討有人起題: 停車場月租費用分享, 發現原來現在一般停車場月租的租金升幅非常驚人, 每每都超過10% 的加幅而租客更源源不絕!
現在的價值大約可分為:

爛地停車場 $1000-2000
私人屋苑停車場 $3000-$5000

在討論區發現租金驚人的區分如將軍澳, 馬鞍山等新晉屋苑, 原因當然是他們的屋苑單位跟車位比例非常懸殊, 有些更是有錢也租不到!
而其他區份, 以自己之前住的屋苑為例 (比例約1:10), 2014年第一份租約為$2300, 直至2017 年最後一張租約$3250, 到最近留意到原來已經升到$3600-3700, 而附近的爛地停車場將會被收回建屋, 車位更加渴求, 來年升到$4000 以上也不出奇! 很興幸當初換入一個連車位的單位, 起碼不用為每年加租或找車位而煩惱!

當然會有人說車位租金會放棄養車或外出乘坐的士比較化算, 不過擁有自己的座駕外出, 那種自由自在的感覺, 加上家人出入的方便, 都是坐公交是得不到的.

所以最近都有留意了解車位的投資, 為機會來臨時做好準備:
對我而言, 投資車位比投資樓宇在管理上比較方便, 因為維修保養的機會很少, 而遇到租霸的機會也不高, 就算真的遇到, 對付的方法比物業簡單得多! 另外一般將車位放租也比較容易, 從之前在會所告示板招租到現在網上平台招租, 都可以不經地產代理, 直接跟租客聯絡,減輕皮費.
當然還有一些地方要注意, 例如車位是否可以對外開放? 有些屋苑地契列明只可租/賣予該屋苑人士; 附近會否有新落成屋苑? 附近有沒有一些地方可以容許車輛晚間停泊而很少會抄牌

2019年3月29日 星期五

月供股票的魔鬼


不知不覺 月供股票 CASE STUDY~ 939 GOOGLE SPREADSHEET 已經分享給100 BLOG友了, 當中有幾多個已經開始了自己的投資計劃嗎? 你們的進度如何? 有何優化的地方? 留言分享一下吧!
開始學習或者是實行投資前, 心中總有天使及魔鬼左右決定, 天使的說話我不說了, 不如聽聽魔鬼會講什麼說話:

, 月供股票手續費咁貴, 唔抵, 又限死自己邊一日入市, 梗係自己一手手買入抵啦….

, 月供股票咁慢, 又悶, 你睇吓, 100蚊買騰訊, 500蚊賣, 咁就5倍啦, 洗鬼慢慢儲咩….

, 如果月供思捷果D咪死得, 當年佢都係藍籌丫, 咁又點, 咪又係死!

, 唔係月供領展呀嘛, 宜家咁貴, 等佢回吓先大手買咪仲好!

還有很多難聽過粗口的說話也聽過, 什麼月供方法不設實際, 自欺欺人, 熱心教月供股票的人,是要講但又不想承認自己睇錯股市。每當月供股票輸緊錢的時候,提出者總說此提供更低位入貨機會,最後令人浪費時間得個桔!

各位想學習/開始投資的人, 最緊要打敗心中的魔鬼, 保持客觀的清晰, 堅持及有耐性地投資下去….

2019年1月28日 星期一

月供股票非抗通脹良策 ?!


御峰理財研究部在東方產經「專家點評」專欄表示,通脹猛如虎,放在銀行的儲蓄,其購買力只會日漸減少。為了抵禦通脹,投資理財成了大眾的必修課。社會上亦愈來愈強調「財商」,理財著作更常見暢銷書榜,證明需求殷切。現時一般市民接觸到的投資計劃,以月供個股或基金為主,但兩者孰優孰劣?

月供股票,談起來可以非常吸引,特別是不少倡議者以科技股股王或收息股作例子,引證月供股票回報亮麗。可是,選擇這類模範股的人皆犯了事後孔明的偏誤(Hindsight bias),因為一般人並無能力選出未來多年表現好的股票。

過去表現不代表將來回報。即使是藍籌股,也不代表風險低。股齡較深的讀者應記得,過去二、三十年的過氣藍籌股王,昔日人人爭相買入,現在淪為過街老鼠。若不慎月供了這些股票,只能看着血汗錢換來一堆蟹貨。

相對而言,月供基金較為安全。因為基金由專業人士管理,不會將所有雞蛋放在同一個籃子裏,降低非系統風險,即將某個行業或個別公司的證券產生影響的風險分散。再者,有別於股票,各種基金有不同的投資目標,包括資本保存、收入、資產增值等,滿足投資者需要。

挑選基金的方法簡單,投資者可以透過基金的產品資料概要,了解基金的投資目標、投資策略、投資資產類別、派息政策,全年經常性開支比率及風險。此外,也要細閱基金月報,從而掌握基金市場分布、行業分布及最大持倉等資訊。

長遠而言,縱使股票回報較債券高,但亦較波動。如在金融海嘯時,港股回調超過六成。故此,月供的投資者要有足夠的心理準備,堅持在波動的市況繼續月供。否則,則變成擇時進場,因而得不嘗失。

最後,投資者宜要留意月供基金時的收費。市面不少提供月供基金的機構都要收取基金認購費,而且終止計劃時又要另收費用。所以,投資者宜選擇豁免首次購買費的平台,避免未見官先打三十大板。


文章以月供股票及月供基金作比較, 有幾個觀點想討論一下:


同意選股對月供股票是非常重要, 投資者必須要對投資的公司有一定程度的認識, 正所謂先求知後投資! 投資者更必須要定期檢討, 再作出應有部署!

一般市面上的股票基金, 分門別類, 種類凡多, 而收費更分為認購費, 管理費, 贖回費, 基金表現費等..很可能會蠶食投資者的回報! 基金跟股票的分別, 就正如餐廳的佳餚與街市的食材, 有廚師為你煮食材, 變成入口的食物, 食客當然要付出, 基金也是一樣, [專業人士]管理, 收費絕對不便宜了! 所以我現在喜歡到街市買食材自己煮, 味道也不錯!

如果對股票認識不深, 可以以月供指數基金開始, 如盈富基金, A50 , 它們與一般股票一樣可以在交易所進行買賣, 成交量及成交金額都不少, 是最佳的長線投資對象!


2019年1月25日 星期五

2018 年結


由於換樓時需要大量資金, 所以在2017 年暫停了月供股票計劃, 但當新居終於在8月順利入伙後,月供股票計劃亦都在9月重新開始, 剛好2018年遇著貿易戰等利淡因素, 股票市場已經回調了不少, 939 更比最高位調整達三成以上; 唯獨一支股票在我重新開始月供時的入貨價依然月比月高, 就是823, 記得我第一期月供823 的入貨價是$28.15 而最新一期的入貨價是$79.95, 足足升了2.8; 興幸自己當時選中一支好股票, 再回想不論是升到$40….$60…. $80… 總會心想升得那麼多, 等調整再買入”, 我相信若果不是月供股票, 買入823 的數量一定比現在持有的少….當然再閱讀 80 東昇之投資生活 823 詳細分析後, 更加會安心持有!

現在月供股票如下:
939; 823; 405 (每個月自行買入) 及 1398 (子女的儲蓄計劃)

至於展望2019, 應該會是回氣階段, 繼續月供儲蓄, 留待年尾至2020 年頭過了罰息期再加按轉按, 再將資金好好運用!


2018年1月11日 星期四

2017 年結


回望2016年結, 2017的目標就是樓換樓, 2017年第四季終於達成目標, 換入三房單位

換樓三步曲
由於孩子選校(小一)已確定,所以換樓三步曲在7月份正式啟動, 由於需要跨區, 所以第一步先要在學尋找租盤, 方便步行回校, 最終租了一個步行回校只需要5分鐘的單位, 但由於正值暑期租務旺季,所以以$12000 租了實用299 呎的單位暫住一年 (原來299呎真係好細*O*), 8月中順利入住, 趕及開學. 同時亦將舊居放賣及留意心儀屋苑單位間格, 不過由於先買後賣要先付15% 印花稅, 所以會先賣舊居才可購買新居, 即是說如果有心水單位也要沽出舊居才能夠行動, 這就是現在換樓鏈不能啟動的主因.

幾經一輪磋商之後, 舊居終於在10月初沽出, 成交價雖然不是破頂價, 但也接近. 當簽完臨約後, 心情不是開心, 而是擔心, 因為往後樓價破頂的新不斷出現, 原來沽空樓市的感覺是不太好受的,  而最擔心的是破頂的單位不少是三房單位, 即是說換樓潮已經開始了!

10月中開始, 每個星期都安排睇樓, 初期遇到心水單位時, 都會以銀行估價去還價, 當然失敗居多, 而單位也很快被其他買家買入, 呎價不是破頂價也接近破頂價. 不單是買不到心水單位, 屋苑其他單位業主也會因有破頂成交而調高樓價, 最壞的是業主封盤, 買也買不到. 這個情況在之後時間不斷重覆, 正當打定輸數及考慮次一級屋苑之際, 收到代理通知心儀屋苑有一個景觀座向都滿意的單位放售, 不過業開的是分層破頂價, 由於之前在銀行做了預批, 知道自己的財務擔能力, 所以最終都開票簽臨約, 業主也作輕微減幅就成了.

雖然樓價是自己接受的上限, 但總算達到目標! 來年加油!

投資方面, 由於知道年尾需要大量現金, 在第三季已經暫停月供股票, 在第四季更沽出部分有盈利的股票, 留待2018年新居入伙後才增加股票, 增加現金流!

2017年5月26日 星期五

月供股票 201705

恆指已經升到52周新高, 而我的月供組合亦有不錯的升幅! 一如以往, 我會將部份股票賣出, 只保留盈利, 收回投資本金, 最近賣出的股票是939, 保留盈利的股數已經多於七月中時所收取的股息, 變相提早收息, 而收回的投本金大約可一年月供股的投金額, 亦可令該本金暴露於股票間的風險大大減低, 自己的投資目的就是將自己有限的資金成本去儲蓄/累積最多的股票資產, 從而再產生股息現金流. 最重要當然是不要輸掉自己的本金, 作為投資行為, 風險管理比賺取回報更為重要, 簡單說就是寧願沒有回報也不要輸掉本金.

股票的股價幾乎每天都不同, 好容易令人[坐唔定]; 看看股王[騰訊], 當年招股價是HK$2.675 , 而現在股經過拆細後已升到二百幾元, 升值數百倍, 但當中有幾多投資者可以由上市持有到現在? 我相信當時的投者在股價升至一倍, 兩倍, 十倍時已沽掉,而當中有多少人會購回? 我相信很少人吧, 因為他們都覺得股價要跌多過他們的賣出價才算[].結果很多投資者都是就股價雖然升得很高但賺的錢不多! 而其他大型股票也有不少類似例子如,[領展]  [友邦] .

我認為月供股票真的很適合投資初哥及投資沒有方向的投資者, 在投資初期, 用恆心, 紀律, 耐性去累積股票資產, 當月供達三至五年, 我相信會對該支股, 股票市場,財務知識, 以致宏觀經濟的認都會增長, 到時候可以對月供股票進行優化, 如何進行就是投資初哥的升級試了!